こんにちは。メタニキです。
メンズエステ経営を始める際に、大きなハードルが大きく2つあります。
１つはセラピストの確保、そして、もう1つが物件の確保です。
・メンズエステ用の物件って実際にどうやって探すの？
・物件選びで注意したいポイントは？
・住居用のマンションで開業しても大丈夫なの？
などなど、これからメンズエステを開業しようとお考えの方は、色々と不安を抱いているかと思います。
そこで、この記事ではメンズエステの物件を探す際のノウハウを徹底解説します。
しっかりと最後まで読んでいただければ、抱いている不安がぐっと和らぐと思いますので、ぜひ、最後までお付き合いください！
マンション型メンズエステの賃貸物件事情
皆さんの多くが思い描くメンズエステは、マンション型のお店だと思います。
そこで、まずはマンション型メンズエステの基本的な部分を解説していきます。
ほとんどの店舗が無許可で開業している
実は、マンション型店舗の９割以上が、住居用の物件での無許可営業です。
私の感覚では、1割が許可物件での営業、残りの大多数はマンションの管理会社やオーナーに許可を得ずして営業しているお店だと思っています。
なぜ、そこまで無許可物件での営業が多いのか？その理由は以下のことが考えられます。
- そもそも許可物件が少ない
- 事業用の物件は家賃が高くて敬遠されやすい
- 管理会社・オーナーへの許可取りが面倒
- そもそも物件に用途の制約があることを知らない
理由はともあれ、無許可の物件の場合は後々のトラブルが増える恐れもありますが、圧倒的なコストカットが可能です。
ただ、摘発対策の面では、許可あり物件で開業するのが理想的です。
賃貸マンションで開業するメリット・デメリット
次に、なぜマンション型のメンズエステがこれほど多いのか？
店舗型のメンズエステは少ないのか？
マンション型店舗のメリット・デメリットについてまとめてみます。
メリット
- 人気がある、集客性が高い
お客にとっては、個室でのセラピストとのプライベート空間はメンズエステの醍醐味です。
お店のスタッフとも顔を合わせなくて済むので、敷居が低く、気軽に利用できる点が人気を集めています。
- 初期コストが抑えられる
個人で始める場合は、ここが一番大きなメリットです。
普通に一人暮らしを始めるぐらいの費用でルームを立ち上げることができるので、規模の大きな店舗型と違って初期費用を低く抑えることができます。
- ランニングコストも安い
店舗型物件と比べて賃料が安いのは当然のこと、受付スタッフを常駐させる必要もないので人件費を低く抑えることもできます。
また、あまり考えたくはありませんが、撤退する時も持ち込んだ家具・備品類を撤去するだけなので、撤退費用も安くすることができます。
スモールビジネスとしてメンズエステを始めたい方には、マンション型一択です。
デメリット
- セラピストにとって不安な面がある
個室空間がお客にとってメリットであっても、セラピストにとってはそうとは限りません。
お客から過剰な要求があったり、トラブルに見舞われた時に、すぐにスタッフが駆け付けられないことを不安に感じるセラピストは多くいます。
安全面の問題からセラピストに敬遠されやすいという弱点があります。
- 物件が少ない・見つけにくい
無許可物件での開業が多い理由にも書きましたが、そもそも店舗利用がOKなマンションが少ないです。
しかも、そういったマンションは他のメンズエステや美容エステなどの競合が多く、空き物件も見つけづらい状況なのです。
好みの物件に巡り合うまでは、とにかく汗をかく必要があることを肝に銘じておきましょう。
- 近隣トラブルに見舞われるリスク
許可物件であってもリスクは付きものです。
メンズエステのトラブルに多いのは、不特定多数の男性が出入りするのをマンション居住者に不審がられて通報されるパターンです。
事業用OKの物件であっても、居住者が認識していない場合もあるため、何かしらのトラブルには見舞われると考えておいた方が無難でしょう。
無許可マンションでのメンエス営業は違法？
最悪の場合は違約金が発生したり、契約を更新できなくなったりする可能性もあります。
賃貸物件は、契約書と貸主の判断が全てです。
繰り返しますが、許可物件が一番理想です。
メンズエステを開業するエリアの見つけ方
物件を探す前に、まずは開業するエリアを決める必要があります。
このエリア選定がビジネスの一番の重要点であり、今後の経営を左右する部分になります。
ですので、エリア選定には徹底的なリサーチと検討を推奨します。
参考までにエリアを探す際に考えるべきことについてまとめます。
- 人口
- 競合店の数
- 競合店のコンセプト
- 摘発危険エリア
- 反社のナワバリ
人口
まず需要の部分として、人口や駅の乗降者数、土地柄を考える必要があります。
人口や乗降者数については、供給とのバランスなので正解は正直ありません。
都心過ぎず、適度な人口がいるエリアを探すのが理想でしょう。
また、土地柄とはその土地がベッドタウンかどうかなど、どのような人たちが住んでいるのかという点です。
ファミリー層が多い場所、富裕層が多い場所、貧困層が多い場所等
その土地によって人口の層が違います。
その点とお店のコンセプトを考えながら、適切な土地をリサーチしていきましょう。
競合店の数
需要の他に、供給側もリサーチする必要があります。
競合店が少なければ、人口が少なくても成功できる可能性があります。
また、人口が多かったとしても、競合店が多ければ失敗する可能性もあります。
そのバランスが今後の経営を左右します。
ですのでポータルサイトなどで、競合店の数などをしっかりリサーチしておきましょう。
競合店のコンセプト
競合店のコンセプトも非常に重要です。
コンセプトが被っていれば、それを上回る工夫が必要です。
コンセプトが被っていなければ、競合店が多くても勝てる見込みはあります。
何も考えずに高級路線というコンセプトだけで開業する方が多いですが、ありきたりなコンセプトでは、競合に勝てませんので、土地柄と合わせて最適なコンセプトを考えておきましょう。
摘発危険エリア
無駄に警察のやる気があるエリアを避けることをお勧めします。
特に万博が近い大阪では、摘発に躍起になっています。
このように摘発傾向を読み取って、危険なエリアでの開業を避けるのが無難です。
こちらの記事では、都道府県別の統計もとっていますので、参考にしてください。
反社のナワバリ
反社のナワバリで開業してしまうと、嫌がらせにあう可能性もあります。
なので、事前に反社の事務所が近隣にないのかという点やエリアをナワバリにしている組がないのかをチェックしましょう。
メンズエステ開業に最適な物件の特徴
以上、メンズエステ物件の基礎知識をお分かりいただいたところで、次に物件選びのポイントについて解説していきます。
次の点を最低限押さえておけば、ルーム選びで間違いはないでしょう。
- 外観が綺麗
- 内装が綺麗
- オートロック付き
- 1Rもしくは1K
- 室内洗濯機置き場アリ
- 独立洗面台
- バストイレ別
- 駅から徒歩5分前後
- 他のメンエスも入居している
最低限の条件
最低限の条件として、外観と内装が綺麗な点があります。
家賃が安いところはいいのですが、お客さんやセラピスト的に、外観がダサくて内装も貧乏臭い物件は好ましくありません。
ですので、一定グレード以上のマンションが必須です。
内装面の条件
「1Rもくしは1K」の物件が家賃が安くて良いでしょう。
その上で、独立洗面台やバストイレ別という条件も優先順位が高いです。
また室内に洗濯機置き場がないとメンエスとしての運営が難しいです。
セキュリティ的にはオートロックがないとかなり厳しいです。
また、テナントが入ってる物件や他のメンズエステが入居している物件は、許可物件の可能性が高く、マンション居住者の慣れもあるので、目星をつける際の参考にすると良いです。
例え許可物件ではなくても、その物件で他のメンズエステが数年経営できているのであれば、逆に安心材料になります。
メンズエステを開業する賃貸マンションを探す方法
物件の基礎知識も分かり、選ぶべき物件のポイントも分かった。
じゃあ、どうやって探せばいいの？と思うのが自然の流れかと思います。
ここからは、実際の物件の探し方について紹介していきます。
- 賃貸ポータルサイトで検索
- 街の不動産屋で探す
- Twitterで許可物件を紹介している人に仲介してもらう
賃貸ポータルサイトで検索
まずは手間をかけず、リサーチの意味でもインターネットを活用しましょう。
その際に、SOHO可の物件で探すことが、許可物件への近道です。
居住用の物件のため、事業用と比べて賃料が安く抑えられ、寝泊りも可能というメリットがある一方で、不特定多数の人の出入りがある業種は認められないというデメリットがあります。
メンズエステの場合、1日に数人の出入りだけで、騒音の問題もないので、使用を認められる可能性は高いです。
SOHO可の物件を軸にリサーチをかけましょう。
その際、『事務所利用』という名目で借りると契約できる確率が上がります。
街の不動産屋で探す
オーソドックスな方法ですが、人を介すことで効率的に物件を探せるメリットがあります。
狙いとするのは、事業用の物件を取り扱う地域密着の不動産屋です。
理由は、こちらの事情に耳を貸してくれて、マンションオーナーと掛け合ってくれたり、他の不動産業者を紹介してくれたりと融通が利くからです。
こちらの熱意と誠実さが伝えれば、顧客のために骨を折ってくれますし、良い不動産業者との縁ができれば、その後の物件探しも楽になります。
はじめは苦労しますが、このオーソドックスな方法が一番の有効策だと考えています。
Twitterで許可物件を紹介している人に仲介してもらう
先ほどの、街の不動産業者を介して同業者を紹介してもらうやり方をSNSで展開します。
スマホ上でやり取りするので、不動産屋に足を運ぶよりずっと楽に情報収集できますが、悪質な情報に振り回されないよう注意が必要です。
ただ、メンズエステの許可あり物件を専門に仲介している方が何人もいるため、彼らにコンタクトを取って探してもらいましょう。
具体的な人物については、紹介料をいただいていないので、ここでは割愛します。
物件トラブルに遭わないための注意点
許可物件であっても何かしらの近隣トラブルに見舞われると述べました。
最後に、それらのトラブルを避けるために注意すべきことを紹介します。
- 同業者の嫌がらせに注意する
- 人の出入りが目立つ部屋にしない
- 通報魔に気を付ける
同業者の嫌がらせに注意する
別の記事でも書いていますが、栄枯盛衰の激しいメンズエステ業界は同業者による足の引っ張り合いが横行しています。
お客に紛れ込んで違法店だと通報したり、わざとトラブルを起こして騒ぎにするなどの、嫌がらせは覚悟しておくべきです。
トラブル回避のために、信頼のおける他のメンズエステオーナーとブラックリストを共有しておくなど、やれることはやっておくのが得策です。
人の出入りが目立つ部屋にしない
基本的なことですが、居住用のマンションとしてひっそりとしておきましょう。
- お店の表札・看板を掲げない、
- セラピストによる過度なお出迎えをしない
- お客との騒音に気を付ける
- エレベーターに近い部屋にする
- ゴミが見えないようにする
など近隣住民から怪しい目を向けられないよう配慮が必要です。
通報魔に気を付ける
同業者からの嫌がらせと同様に、お客からのトラブルにも気を配りましょう。
大抵は、過剰な要求が受け入れられなかったなどの腹癒せとして、マンション管理人や警察に通報するパターンです。
対策としては、お客と事前に誓約書を交わしておくことが有効になるので、誓約書のテンプレートを探している方は、以下の記事も参考にしてください。
最後に、どうしても無許可物件で営業する場合は・・・
とにかく手っ取り早く物件を見つけて、早く営業をスタートしたい方に向けて、一応の対策をアドバイスしておきます。
- 管理会社に部屋の中を見せない
- 営業していることを絶対に認めない
前述のように、居住用の物件での営業は賃貸契約違反です。
ただ、法律違反ではないので、家賃を安く済ませて稼ぐメンズエステの収益モデルに最適です。
以上、メンズエステ開業時の物件選びの解説でした。
押さえるべきポイントは、理解いただけたでしょうか？
セラピストの確保と違って、物件の確保は初めの大きなハードルさえ越えてしまえば、後から気を揉むようなこと基本起こらないはずです。
要は、はじめの頑張りが勝負です。
ぜひこの記事を参考にしていただき、納得いく物件確保にチャレンジしてみてください。
皆さんの成功を応援しています！
